עתמ (ת”א) 27234-08-17 ספי צביאלי נ’ עיריית תל אביב יפו

עתירה מינהלית כנגד החלטת מועצת עיריית תל אביב (להלן ובהתאמה: “מועצת העירייה” ו-“ההחלטה”), במסגרתה אושרה מכירת זכויות העירייה ב”חניון אתרים” (זכויות של 73% לשותפה של העירייה – יזם פרטי (המשיבה 4 ולהלן “נכסי עידית”, אשר נכנסה בנעלי המשיבה 3), אשר לו 23%
זכויות בנכס). לטענת העותר נפלו פגמים מהותיים בהחלטת מועצת העיריה, המצדיקים בטלות ההחלטה, וזאת מהטעמים הבאים: ההחלטה התקבלה על סמך תשתית עובדתית מוטעית באופן קיצוני, בהעדר נתונים חיוניים רלוונטיים ובחוסר סמכות בשל הפרת חובת קיום מכרז בהליך הנדון. יצוין כי חניון אתרים עומד במרכזה של תביעת פירוק שיתוף שנדונה בבימ”ש השלום בהרצליה. בימ”ש השלום קבע כי פירוק השיתוף יעשה בדרך של מכירה אך טרם התקיים דיון בשאלה כיצד יבוצע הליך המכר במסגרת הליך פירוק השיתוף.
.
ביהמ”ש לעניינים מנהליים קיבל את העתירה מהטעמים הבאים:
כידוע, כאשר פירוק השיתוף לא יכול היעשות על דרך של חלוקת המקרקעין בעין יכפה ביהמ”ש על הצדדים את מכירת המקרקעין. ברירת המחדל הראשונית לפירוק שיתוף במקרקעין הינה מכירה בדרך שבה נמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל – בהליך “מעין מכרזי” ואולם הדין מאפשר לביהמ”ש לסטות מכלל זה ולקבוע כי הנכס יימכר בדרך של התמחרות פנימית בין השותפים.
מלאכת ההכרעה בשאלה כיצד יבוצע בפועל פירוק השיתוף בחניון אתרים, לאחר שנקבע כי זה יבוצע בדרך של מכירה, מסורה לביהמ”ש השלום בהרצליה, הדן בתיק פירוק השיתוף, אשר יידרש לחוות דעת שמאי מעודכנת המעריכה את שווי המקרקעין בהינתן התוכניות החדשות החלות על הנכס, ישמע את טענות הצדדים, ישקול הטיעונים ויגבש החלטתו אם לקדם הליך של התמחרות פומבית ו/או פנימית, לצד ההצעה העומדת על סדר היום.
בעתירה זו, על ביהמ”ש להידרש לשאלת תקפות החלטת מועצת העיריה, אותה תוקף העותר בטענה, כי פגומה היא מאחר ונתקבלה על בסיס מידע חסר אשר הוצג בפני חברי מליאת מועצת העיריה, כמו גם כי נתקבלה בחוסר סמכות ועל כן דינה בטלות.
הלכה משכבר הימים היא, כי על רשות מקומית המבקשת למכור זכויותיה במקרקעין, חלים במקביל דיני המשפט הפרטי האזרחי לצד המשפט הציבורי וזאת על מנת להבטיח, כי הרשות הציבורית, בהיותה גוף נבחר המשמש כנאמן הציבור, תפעיל סמכותה בשקיפות מלאה מתוך דאגה לאינטרס הציבורי תוך הקפדה על כללי השוויון בין רוכשים פוטנציאלים, ללא משוא פנים ובמטרה למקסם תועלת הציבור אותו היא מייצגת. שקיפות שכזו לא יכולה להיות מושגת כאשר מתגבשת עסקה פרטית בחדרי חדרים הרחק מעיני הציבור. על כן, כפופה העיריה בפעילות שכזו לדיני המכרזים.
עקרון זה ישים גם כאשר נדרשת העיריה למכר מכוח הליך פירוק שיתוף במקרקעין. במשמע, כי כאשר נקבע כי פירוק השיתוף יעשה על דרך של מכר, גם אם מדובר בהליך הנכפה על העיריה, וגם אם מוגבלת העיריה בהצעותיה בהליך של התמחרות פנימית, אין בכך כדי לפטור העיריה מחובתה להליך שקוף וגלוי היכול להתבצע על דרך של התמחרות פומבית, אשר במהותו מהווה “תחליף” להליך המכרז, תחת פיקוחו של ביהמ”ש, הליך אשר יש בו כדי להבטיח את אותם עקרונות של שוויון ומקסום תועלת והכל, תוך קיום תחרות שווה וללא משוא פנים בין המציעים השונים.
עיון בפרוטוקול הדיון של ישיבת מועצת העיריה וכן בדברי ההסבר אשר חולקו לחברי המועצה בטרם הדיון מעורר ספק רב באשר להיקף ההסבר הנדרש שניתן לחברי המליאה בכל הנוגע לסוגיה המשפטית העומדת לדיון; הדיון במליאת מועצת העיריה התמקד בהליך המכר הפנימי בין השותפים כאשר עיקר הדיון נסוב סביב השאלה מדוע אין העיריה, שהינה בעלת רוב הזכויות במקרקעין, רוכשת את חלקה של השותפה האחרת (כל שנטען בפני חברי מועצת העיריה היה, כי העיריה איננה יכולה לקיים התמחרות אל מול נכסי עידית מאחר ולא תוכל להציע הצעה העולה על הערכת השמאי וכי המחיר שהוסכם הינו מחיר אופטימלי). לא נתקיים כל דיון באשר לאפשרויות חילופיות היכולות לקדם מקסום התועלת ו/או שקיפות הליכי המכר, על דרך של אפשרות קיומה של התמחרות תחת פיקוח ביהמ”ש, גם בהינתן הקושי בהתמחרות פנימית. מידע חסר זה הביא על פניו להחלטה המקדמת הליך מכר מוסכם אותו מבקשים להכתיב לביהמ”ש הדן בתיק פירוק השיתוף, החלטה הנגועה בחוסר סבירות המחייבת בטלותה וקיום דיון מחדש, ככל שימצא צורך, לאחר שתוצג בפני חברי מועצת העיריה התמונה המלאה על כל אפשרויות הליכי המכר הרלבנטיות.

פורסם בנבו

הח”מ לא יצג מי מהצדדים בתיק